2026년 9월 현재 주택 전월세 전환율 상한은 연 5.0%, 넘게 낸 월세는 돌려달라고 할 수 있습니다
보증금 일부를 월세로 돌려달라는 요구를 받으면 먼저 따져볼 숫자가 있습니다. 바로 전월세 전환율입니다. 2026년 8월 27일 한국은행 기준금리가 3.00%로 오르면서 주택의 법정 상한 전환율은 연 5.0%가 됐습니다.
이 비율을 넘는 월세는 받을 수 없고, 이미 냈다면 초과분 반환을 청구할 수 있습니다. 계산법부터 대처 순서까지 다뤄보겠습니다.
목차
1. 전월세 전환율 상한은 왜 5.0%일까요?
근거는 주택임대차보호법 제7조의2입니다. 보증금을 월세로 전환할 때는 아래 두 비율 중 낮은 쪽을 곱한 금액을 넘을 수 없습니다.
- 연 10%
- 한국은행 기준금리 + 연 2%
두 숫자는 주택임대차보호법 시행령 제9조에 적혀 있습니다. 지금 기준금리가 3.00%이니 3.00% + 2% = 5.0%이고, 10%보다 낮으므로 5.0%가 상한입니다.
기준금리에 연동되다 보니 상한도 금리를 따라 움직입니다. 한국은행 기준금리 추이를 보면 올해만 두 번 바뀌었네요.
기준금리별 주택 법정 상한 전환율
한국은행 기준금리 변경일 기준 · 산식: 기준금리 + 연 2%
| 적용 기간 | 기준금리 | 법정 상한 전환율 |
|---|---|---|
| 2025. 5. 29.~2026. 7. 15. | 2.50% | 4.5% |
| 2026. 7. 16.~8. 26. | 2.75% | 4.75% |
| 2026. 8. 27.~ | 3.00% | 5.0% |
남은 통화정책방향 결정회의는 10월 22일(목), 11월 26일(목)입니다. 여기서 기준금리가 바뀌면 상한 전환율도 함께 바뀝니다.
2. 전월세 전환율 계산법, 공식은 한 줄입니다
월세 상한 = 전환되는 보증금 × 5.0% ÷ 12
전환되는 보증금은 기존 보증금에서 새 보증금을 뺀 금액입니다. 예를 들어 볼까요?
계약기간 중 전세보증금 3억 원을 보증금 1억 원 + 월세로 바꾼다고 해봅니다. 전환 금액이 2억 원이니 2억 × 5.0% ÷ 12 = 월 833,333원이 상한입니다.
기준금리 2.50% 시절(상한 4.5%)이었다면 같은 조건에서 월 750,000원이었습니다. 두 차례 금리 인상으로 상한이 월 83,333원 올라간 셈이군요.
요구받은 월세가 상한을 넘는지는 거꾸로 계산하면 됩니다.
실제 전환율 = 월세 × 12 ÷ 전환 금액
2억 원 전환에 월 100만 원을 요구받았다면 1,200만 ÷ 2억 = 6.0%입니다. 상한 5.0%를 넘고, 초과분은 월 166,667원, 1년이면 약 200만 원입니다.
그럼 월세를 없애고 보증금을 올리는 반대 방향은 어떨까요? 제7조의2는 “보증금을 월 단위 차임으로 전환하는 경우”만 제한합니다. 월세 50만 원을 5.0%로 환산하면 50만 × 12 ÷ 5.0% = 1억 2,000만 원이 나오지만, 이때 5%는 법정 상한이 아니라 환산 기준일 뿐입니다.
가. 공식 계산기를 쓸 때 주의할 점
한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 전월세전환 계산기를 쓰면 편합니다. 그런데 2026년 9월 27일에 들어가 보니 기준금리 변동표가 7월 16일(2.75%)에 멈춰 있습니다. 8월 인상분이 빠진 것이죠. 기준금리 입력칸에 3.00%를 직접 넣어야 5.0% 기준 값이 나옵니다.
3. 법정 전환율은 언제 적용될까요?
법정 전환율은 계약기간 중 보증금을 월세로 전환하거나, 계약을 갱신하면서 전환할 때 적용됩니다. 임차인이 동의해서 전환한 경우에도 똑같이 적용됩니다.
갱신청구권을 행사했다면 한 가지가 더 있습니다. 찾기쉬운 생활법령정보는 갱신되는 임대차가 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 “전세→월세 전환은 임차인 동의 없는 한 곤란”하다고 안내합니다. 국토교통부·법무부 주택임대차보호법 해설집도 같은 답을 내놓으면서, 동의로 전환해도 제7조의2 법정 전환율이 적용된다고 밝히고 있습니다.
갱신 때는 전환율과 별개로 차임·보증금 증액 5% 상한(제7조)도 함께 걸립니다. 월세가 섞인 계약은 환산보증금으로 5%를 따지는데, 보증금 1억 원 + 월세 50만 원이라면 보증금을 그대로 둘 때 월세는 월 545,833원까지입니다. 환산 과정은 계약갱신청구권 5% 인상 계산법 (2) – 반전세 환산·전환율 5.0%에 자세히 정리해 뒀으니 참고하기 바랍니다.
4. 상한을 넘는 월세, 어떻게 대처할까요?
법 제10조는 이 법을 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 제10조의2는 월차임 산정률을 초과해 낸 차임의 반환을 청구할 수 있다고 명시합니다.
대처는 이 순서로 하면 됩니다.
- 전환 금액과 요구 월세로 실제 전환율을 계산해 5.0%와 비교합니다.
- 넘으면 법정 상한 금액을 근거로 조정을 요구합니다. 갱신청구권 행사 중이라면 임차인 동의 없이는 전환 자체가 곤란하다는 점도 근거가 됩니다.
- 이미 냈다면 초과 지급분 반환을 청구합니다. 앞의 예시라면 월 166,667원이 대상입니다.
- 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청합니다.
“차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁”은 법 제14조에 조정 대상으로 명시돼 있습니다. 조정 신청은 임차인·임대인 누구나 할 수 있고 홈페이지·방문·우편·팩스로 접수합니다. 주택 소재지를 관할하는 조정위원회(대한법률구조공단 지부, LH, 한국부동산원 지사 등)에 내면 됩니다.
수수료는 조정목적의 값에 따라 1만 원(1억 원 미만)부터 10만 원(10억 원 이상)까지입니다. 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 수 있는 임차인, 기초생활수급자 등은 면제받을 수 있습니다.
조정은 신청일부터 60일 안에 마치는 게 원칙이고, 부득이하면 30일 연장됩니다. 양쪽이 조정안을 수락하면 합의가 성립하고, 강제집행 승낙 취지가 적힌 조정서 정본은 집행권원과 같은 효력을 가집니다. 다만 상대방이 조정에 응하지 않겠다고 통지하면 신청이 각하됩니다.
문의는 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 1644-5599, 대한법률구조공단 법률상담 132로 하면 됩니다.
5. 상가는 기준이 다릅니다
상가건물 임대차보호법 제12조는 “연 12%”와 “기준금리 × 4.5배” 중 낮은 비율을 상한으로 정하고 있어, 기준금리 3.00%인 지금은 연 12%가 적용됩니다.