조정대상지역끼리 갈아타면 처분기한 2년, 8월 4일 이후 취득분부터 적용
조정대상지역에 집을 가진 1세대가 조정대상지역의 새 집을 사서 일시적 2주택이 되면, 기존 집을 팔아야 하는 기한이 3년에서 2년으로 줄었습니다. 2026년 10월 1일 시행된 소득세법 시행령 제155조 제1항 개정입니다. 다만 3년이 그대로 남는 경우도 많아, 내 경우는 어느 쪽인지 사례로 계산해 봤습니다.
목차
1. 일시적 2주택 처분기한, 누가 2년이 되나?
신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있으면 2년, 그 외에는 3년입니다. 부칙에 따라 2년은 아래 조건이 모두 맞을 때만 적용됩니다.
두 집 모두 조정대상지역: 한 곳이라도 조정대상지역이 아니면 3년입니다.
신규주택 취득일이 2026년 8월 4일 이후: 소득세법 시행령 부칙(대통령령 제36737호, 2026. 9. 30.) 제2조제1항이 정한 기준일입니다(8월 3일은 세제개편안 발표일).
종전주택 양도가 2026년 10월 1일 이후: 9월 30일까지 기존 집을 이미 팔았다면 개정 규정이 적용되지 않습니다.
반대로 8월 3일 이전에 새 집(취득할 수 있는 권리 포함)을 취득했거나, 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 3년입니다. 조정대상지역 공고일 이전에 계약하고 계약금을 낸 경우도 3년입니다. 2026년 7월 1일 국토교통부 공고 제2026-882호로 새로 지정된 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시가 여기에 걸립니다. 현재 조정대상지역은 서울 25개 구 전체와 경기 15곳입니다.
2. 처분기한 마지막 날은 언제일까요?
기한은 계약일이 아니라 신규주택 잔금일(잔금 전 등기했다면 등기접수일)부터 셉니다. 기존 집도 기한 안에 잔금이나 등기까지 끝나야 합니다.
그럼 마지막 날은 정확히 언제일까요? 세법 기간은 국세기본법 제4조에 따라 민법으로 세고, 민법 제157조는 첫날을 빼고 셉니다. 그래서 마지막 날은 신규주택 취득일과 같은 날짜입니다. 2026년 8월 20일에 잔금을 치렀다면 2028년 8월 20일까지 팔면 됩니다. 국세청도 서면-2018-부동산-3033 회신에서 취득일인 첫날은 넣지 않는다고 답했습니다.
사례별 양도세 처분기한과 마지막 날
2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 기준 · 취득일은 잔금일
| 사례 | 상황 | 신규주택 취득일 | 종전주택 양도 | 처분기한 | 마지막 날 |
|---|---|---|---|---|---|
| A | 종전 서울 마포구 / 신규 경기 김포시(조정 아님) | 2026-09-10 | 2026-10-01 이후 | 3년 | 2029-09-10 |
| B | 둘 다 서울, 신규를 8월 3일 이전 취득 | 2026-07-20 | 2026-10-01 이후 | 3년 | 2029-07-20 |
| C | 둘 다 서울, 2026-07-25 계약·계약금 지급(증빙 있음) | 2026-09-25 | 2026-10-01 이후 | 3년 | 2029-09-25 |
| D | 둘 다 서울, 8월 4일 이후 계약·취득 | 2026-08-20 | 2026-10-01 이후 | 2년 | 2028-08-20 |
| E | D와 같지만 시행 전 매도 | 2026-08-10 | 2026-09-25 | 3년(이미 기한 내 양도) | 해당 없음 |
| F | 종전 서울 / 신규 화성시 동탄구, 2026-06-20 계약·계약금(조정 공고 전) | 2026-08-25 | 2026-10-01 이후 | 3년 | 2029-08-25 |
| G | 종전 부산(조정 아님) / 신규 서울 강남구 | 2026-11-02 | 이후 | 3년 | 2029-11-02 |
3. 처분기한을 넘기면 어떻게 되나?
기한 안에 팔지 못하면 일시적 2주택 특례가 적용되지 않습니다. 비과세를 못 받는 데서 끝나지 않고, 조정대상지역 주택을 2주택 상태로 팔면 다른 제외 사유가 없는 한 기본세율에 20%p가 더해집니다.
예외는 있습니다. 한국자산관리공사에 매각을 의뢰했거나, 법원에 경매를 신청했거나, 공매가 진행 중이면 기한 안에 판 것으로 봅니다(같은 조 제18항).
나머지 요건은 그대로입니다. 종전주택을 1년 이상 보유한 후 새 집을 사야 하고, 종전주택은 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 포함)해야 합니다.
양도가액 12억원 초과분 과세는 1세대 1주택 양도소득세 12억 초과분 계산법과 장기보유특별공제율 글을 참고 바랍니다.
4. 종부세 특례와 취득세도 2년으로
재정경제부 보도자료에 따르면 종부세도 같은 날 바뀌었습니다. 종합부동산세법 시행령 제4조의2에 따라 조정대상지역끼리 갈아탔다면 과세기준일(6월 1일) 현재 신규주택 취득일부터 2년이 지나지 않아야 1세대 1주택 특례(기본공제 12억원)를 받습니다. 2027년 6월 1일 기준 납세의무 성립분부터라, 사례 D는 2027·2028년분만 특례가 됩니다. 기존 집을 기한 안에 못 팔면 경감세액과 이자상당가산액을 추징합니다. 실거주 1주택자 종부세는 종부세 실거주 1주택자, 시가 20억 미만이면 안 낸다라는 글에 정리해 두었습니다.
취득세도 지방세법 시행령 제28조의5가 바뀌어 두 집 모두 조정대상지역이면 2년입니다. 다만 2026년 10월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용하고, 8월 26일 이전에 매매계약(분양계약 포함)을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명되면 종전 규정을 따릅니다.
2년인지 종전 규정대로 3년인지는 양도세의 경우 8월 3일, 취득세의 경우 8월 26일(계약금)과 9월 30일(잔금)이 갈림길입니다.
| 다시 말해 두 집이 모두 조정대상지역이어도, 아래 경우에는 2년이 아니라 종전대로 3년입니다. 양도세와 취득세는 기준일이 다르므로 나눠서 보겠습니다. [양도세] 8월 3일까지 새 집 계약금을 낸 경우: 잔금을 언제 치렀든 3년입니다. 계약서와 계약금 입금 내역처럼 증명서류가 있어야 합니다. 분양권·입주권도 같습니다. 새 집 지역이 조정대상지역으로 지정되기 전에 계약금을 낸 경우: 계약할 때는 조정대상지역이 아니었다가 나중에 지정된 지역이라면, 지정 공고일까지 계약하고 계약금을 낸 경우 3년입니다. [종합부동산세] 양도세와 같은 8월 3일 기준입니다. [취득세] 8월 26일까지 새 집 계약금을 냈거나(분양계약 포함) 9월 30일까지 잔금을 치렀다면 3년입니다. 계약금은 증명서류로 확인돼야 합니다. |
매도 전 확인할 나머지 항목은 1세대 1주택 양도세 신고 기한과 헷갈리는 사례, 매도 전 체크리스트 8가지 글을 참고하기 바랍니다.