공유물분할청구소송 비용과 기간, 인지대 계산과 내 지분만 파는 법

공유물분할청구소송은 협의, 조정, 가처분, 소 제기, 판결, 경매 순서로 흘러갑니다. 인지대와 송달료는 법령 산식으로 미리 계산할 수 있고, 소송이 부담스럽다면 내 지분만 따로 파는 길도 있습니다.

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1편에서는 어느 법원으로 가야 하는지와 법원이 고르는 분할 방법 3가지를 다뤘습니다.

2편에서는 실제로 소송을 낸다면 어떤 단계를 거치는지, 비용은 얼마나 드는지 계산해보겠습니다. 소송 대신 내 지분만 파는 방법과 선택지 비교표도 함께 정리했습니다.

6. 소송 전부터 경매까지, 공유물분할은 이렇게 진행됩니다

가. 소송 전: 협의, 조정, 처분금지가처분

공유물분할은 협의가 먼저입니다. 민법 제269조 제1항은 협의가 안 될 때 법원에 분할을 청구할 수 있다고 정합니다.

바로 소송이 부담스럽다면 조정도 있습니다. 민사조정법 제2조에 따라 법원에 조정을 신청할 수 있고, 제29조는 조정이 “재판상의 화해와 동일한 효력”이 있다고 정합니다.

소송 도중 반대하는 형제가 자기 지분을 제3자에게 넘겨버리면 어떻게 될까요? 이를 막는 수단이 처분금지가처분입니다. 대법원 2013마396 결정은 공유자가 공유물분할의 소를 내기 “앞서” 다른 공유자의 지분에 처분금지가처분을 할 수 있다고 했습니다.

나. 소송 중: 측량과 조정 성립 후 등기

현물분할로 가면 측량이 필요합니다. 대한법률구조공단 기타사항 안내는 “지적공사의 측량성과도가 첨부되지 않는 경우 등기가 불능”이라고 합니다. 법령상 면적 제한 때문에 판결이 나도 등기를 할 수 없는 경우가 있다는 안내도 함께 있습니다.

조정으로 끝낼 때도 주의할 점이 있습니다. 대법원 2011두1917 전원합의체 판결은 조정이 성립했다고 바로 공유관계가 소멸하는 게 아니라, 분필 후 지분을 이전받아 “등기를 마침으로써 비로소” 소유권을 취득한다고 했습니다.

다. 판결 후: 경매분할이면 형식적 경매

경매분할 판결이 나면 민사집행법 제274조에 따라 담보권 실행 경매의 예에 따라 경매가 진행됩니다.

대법원 2006다37908 판결에 따르면 근저당 같은 부담은 원칙적으로 소멸하는 것이 매각조건입니다. 그리고 대법원 91마239 결정은 공유물 전체를 경매하는 분할경매에는 다른 공유자의 우선매수권이 적용되지 않는다고 했습니다. 형제가 먼저 사겠다고 나설 수 없고, 제3자가 낙찰받을 수 있다는 뜻입니다.

중기이코노미 김재윤 변호사 기고는 경매를 거치며 부동산이 시세보다 “현저하게 낮은 금액”으로 책정될 위험이 있다고 설명합니다.

7. 소송기간은 얼마나 걸릴까?

기간은 사건마다 다릅니다. 참고할 만한 건 한 변호사의 실무 경험담입니다.

한국경제 김재권 변호사 칼럼(2021년)에 따르면 보통 경매분할판결까지 5~6개월, 판결 후 경매를 신청해 배당받기까지 8~10개월 정도 걸린다고 합니다. 현물분할이면 측량감정 때문에 1~2개월 더 걸리기도 한다고 합니다.

8. 공유물분할청구소송 비용, 인지대와 송달료 계산해보기

인지대는 소가(소송목적의 값)부터 구합니다. 민사소송 등 인지규칙 제12조 제7호에 따라 공유물분할 소가는 “목적물건의 가액에 원고의 공유지분 비율을 곱하여 산출한 가액의 3분의 1″입니다.

목적물건의 가액은 시세가 아닙니다. 같은 규칙 제9조에 따라 토지는 개별공시지가, 건물은 시가표준액에 각각 100분의 50을 곱합니다.

소가 구간별 인지대

민사소송 등 인지법 제2조 제1항 기준

소가	인지대
1천만원 미만	소가 × 1만분의 50
1천만원 이상 1억원 미만	소가 × 1만분의 45 + 5천원
1억원 이상 10억원 미만	소가 × 1만분의 40 + 5만5천원
10억원 이상	소가 × 1만분의 35 + 55만5천원

계산 예를 들어보겠습니다. 목적물 가액이 3억원이고 내 지분이 3분의 1이라면 소가는 3억 × 1/3 × 1/3 = 33,333,333원입니다. 인지대는 33,333,333 × 45/10,000 + 5,000 = 154,999원이고, 100원 미만을 버리면 154,900원입니다. 전자소송으로 내면 이 금액의 10분의 9입니다(제16조).

송달료는 찾기쉬운 생활법령정보 인지액 및 송달료 안내에 따라 1회 5,640원입니다. 민사 1심은 “당사자수 × 1회 송달료 × 15회분”이므로, 형제 3명(원고 1명, 피고 2명)이면 3 × 5,640 × 15 = 253,800원입니다.

그 밖에 법령으로 정해진 금액은 이렇습니다.

• 조정 신청 수수료: 인지법 제2조로 산출한 금액의 10분의 1(민사조정규칙 제3조)
• 처분금지가처분 신청: 인지 1만원(인지법 제9조 제2항)
• 분할 경매 신청: 인지 5천원(인지법 제9조 제3항)

감정비, 측량비, 가처분 담보, 변호사 보수는 사건마다 달라 미리 정해진 금액이 없습니다.

소송비용은 누가 낼까요? 민사소송법 제98조의 원칙은 “패소한 당사자가 부담”입니다. 다만 앞의 김재권 변호사 칼럼은 공유물분할소송은 승자도 패자도 없다고 보고 변호사 수임료 등 소송비용을 각자 부담하라는 판결이 나오는 점이 특색이라고 설명합니다.

9. 내 지분만 따로 팔 수도 있습니다

민법 제263조는 “공유자는 그 지분을 처분할 수 있고”라고 정합니다. 형제 동의 없이 내 지분만 팔 수 있다는 뜻입니다. 다만 제187조에 따라 상속등기가 돼 있어야 처분할 수 있습니다.

상속재산분할 전에 내 상속분을 제3자에게 넘기면 변수가 생깁니다. 민법 제1011조에 따라 다른 공동상속인은 그 가액과 양도비용을 상환하고 상속분을 되사올 수 있습니다. 이 권리는 사유를 안 날부터 3개월, 사유가 있은 날부터 1년 안에 행사해야 합니다.

그럼 반대로, 형제 지분이 나올 때 내가 먼저 살 권리는 있을까요? 민사집행법 제140조는 공유자가 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수를 신고할 수 있다고 정합니다. 하지만 이는 형제 한 명의 지분만 경매로 나오는 지분 경매에서의 권리입니다. 일반 매매로 지분을 사고파는 경우에 적용되는 조문이 아니고, 공유물 전체를 파는 분할경매에도 적용되지 않습니다.

현실적인 문제는 가격입니다. 김재권 변호사는 “지분만 매매해서는 제값을 받기 어렵고”라고 썼습니다. 지분을 산 사람도 공유자가 돼 분할소송을 낼 수 있지만, 1편에서 본 대로 형제가 살고 있는 집이면 법원이 경매분할에 신중할 수 있습니다.

10. 공유물분할 선택지 한눈에 비교

선택지	형제 동의	장점	주의할 점
협의 매도·협의분할	전원 필요	가장 빠르고 비용이 적음	한 명만 반대해도 불가
상속재산분할심판	불필요	상속재산분할 전이면 이 길뿐	가정법원, 조정을 먼저 거침
공유물분할청구소송	불필요	분할금지 약정이 없으면 언제든 청구	공유자 전원 당사자, 경매 시 시세보다 낮게 팔릴 위험
내 지분만 단독 매도	불필요	소송 없이 빠져나감	제값 받기 어려움, 상속분 양도 시 형제의 양수권

법원을 거치는 두 길은 형제 모두가 당사자가 되고, 지분 매도만이 형제를 상대로 하지 않고 혼자 결정할 수 있는 길입니다.