형제 한 명이 반대하면 상속 부동산 전체는 못 팝니다. 상속재산분할이 끝났는지에 따라 가야 할 법원이 달라지고, 법원은 현물분할·가격배상·경매 중에서 나누는 방법을 고릅니다.
부모님 집을 형제들과 공동으로 상속받았는데 한 명이 끝까지 팔지 말자고 버티는 경우가 있습니다.
이럴 때 흔히 떠올리는 것이 공유물분할청구소송입니다. 그런데 무조건 이 소송부터 내면 안 되는 경우가 있습니다. 1편에서는 어느 법원으로 가야 하는지, 법원이 어떤 방법으로 나누는지를 판례 원문 중심으로 짚어보겠습니다.
목차
1. 형제 한 명만 반대해도 전체 매도는 막힙니다
민법 제1006조는 “상속인이 수인인 때에는 상속재산은 그 공유로 한다”고 정합니다. 형제가 함께 상속받은 부동산은 처음부터 공유 상태인 셈입니다.
그리고 제264조는 “공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다”고 합니다. 그래서 부동산 전체를 팔려면 공동상속인 전원이 동의해야 합니다.
지분 과반수로 되는 건 없을까요? 제265조에 따라 과반수로 정할 수 있는 건 임대 같은 “관리”까지입니다. 매도는 “처분”이라 여전히 전원 동의가 필요합니다.
결국 선택지는 두 갈래입니다. 내 지분만 따로 팔거나, 법원을 통해 공유관계 자체를 끝내는 것입니다. 지분 매도는 2편에서 다루고, 여기서는 법원 쪽을 먼저 보겠습니다.
2. 가정법원일까, 민사법원일까?
기준이 된 판결이 대법원 2015다18367 판결입니다. 판결요지는 공동상속인 사이에 협의가 안 되면 “가정법원에 상속재산분할심판을 청구할 수 있을 뿐”이고, 개별 재산에 대해 공유물분할청구의 소를 내는 것은 “허용되지 않는다”고 했습니다.
눈여겨볼 점은 사실관계입니다. 이 사건 부동산은 이미 각 법정상속분대로 소유권이전등기가 마쳐진 상태였습니다. 그런데도 상속재산분할절차가 마쳐졌다는 주장이 없다는 이유로 민사법원 판결이 파기됐습니다.
상황별로 가야 할 절차
대법원 2015다18367 판결 기준
| 상황 | 절차 | 법원 |
|---|---|---|
| 상속재산분할(협의·심판)이 아직 안 끝남. 법정상속분대로 상속등기만 된 경우 포함 | 상속재산분할심판 | 가정법원(전속관할) |
| 공동상속인끼리 “공유로 두자”는 상속재산분할협의가 성립(또는 분할심판 확정)된 뒤 | 공유물분할청구소송 | 지방법원(민사) |
대한법률구조공단 공유물분할 요건사실 안내도 공유로 두기로 분할 협의를 했다면 “그때부터는 그 목적물의 상속재산성이 상실되어” 이후 분할은 공유물분할의 소로 해야 한다고 설명합니다.
상속재산분할심판은 가사소송법 제50조에 따라 조정을 먼저 신청해야 합니다. 심판 청구와 조정 전치 절차는 상속재산분할협의서 작성방법과 필요서류 체크리스트 (2)에서 다뤘으니 참고하기 바랍니다.
3. 공유물분할청구소송은 누구를 상대로 내나요?
민법 제268조는 “공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다”고 정합니다. 다만 공유자끼리 5년 이내 기간으로 분할하지 않기로 약정할 수 있고, 갱신해도 갱신한 날부터 5년을 넘지 못합니다. 피상속인이 유언으로 분할을 금지하는 것도 상속개시일부터 5년 이내입니다(제1012조).
상속받은 지 오래됐으면 청구권이 사라지지 않을까요? 그렇지 않습니다. 대법원 80다1888 판결은 공유관계가 존속하는 한 분할청구권만 따로 “시효소멸될 수 없다”고 했습니다. 대한법률구조공단 기타사항 안내도 같은 취지입니다.
가장 주의할 부분은 당사자입니다. 대법원 2003다44615, 44622 판결은 이 소송을 분할을 청구하는 공유자가 원고가 되어 “다른 공유자 전부를 공동피고로 하여야 하는 고유필수적 공동소송”이라고 했습니다.
반대하는 형제만 피고로 적으면 안 된다는 뜻이네요. 찬성하는 형제도 원고로 함께 나서거나 피고에 포함돼야 합니다. 공단 안내에 따르면 공유자 전원이 당사자가 되지 않으면 “소 각하되고, 판결이 선고되었다고 하더라도 효력이 없음”이라고 합니다.
또 이미 분할 협의가 성립했다면 소송으로 다시 분할을 구할 수 없습니다. 대법원 94다30348 판결은 형제가 이전등기에 협조하지 않더라도 소유권이전등기 청구나 소유권확인으로 가야 한다고 했습니다. 관할은 민사소송법 제20조에 따라 부동산이 있는 곳의 법원에 낼 수 있고, 공단은 피고 주소지 법원도 함께 안내합니다.
4. 법원이 고르는 분할 방법 3가지
| 방법 | 내용 |
|---|---|
| 현물분할 | 부동산 자체를 지분 비율대로 나눠 각자 단독소유 |
| 가격배상 | 한 사람(또는 일부)이 부동산을 갖고 나머지 공유자에게 지분 가격을 돈으로 지급 |
| 경매 후 대금분할 | 경매로 팔아 매각대금을 지분대로 나눔 |
가. 현물분할이 원칙입니다
대법원 2004다10183, 10190 판결은 재판으로 분할할 때 “법원은 현물로 분할하는 것이 원칙”이라고 했습니다. 면적만이 아니라 경제적 가치가 지분 비율에 맞도록 나누거나, 과부족을 돈으로 조정하는 것도 허용됩니다.
그리고 원고가 “경매해 달라”고 청구해도 법원이 그대로 따르는 건 아닙니다. 법원은 청구한 방법에 “구애받지 아니하고” 재량으로 합리적인 분할을 하면 됩니다.
나. 가격배상, 한 사람이 갖고 돈으로 정산합니다
대법원 2004다30583 판결은 공유관계의 발생원인, 지분 비율, 분할 후 경제적 가치, 공유자의 희망 등을 종합해 “특별한 사정”이 있으면 한 사람이 부동산을 갖고 나머지에게 “그 지분의 적정하고도 합리적인 가격”을 배상하게 하는 분할도 현물분할의 하나로 허용했습니다.
지분이 80% 이상이어야 할까요? 한국경제 김재권 변호사 칼럼은 80% 이상 지분자가 20% 이내 지분자를 상대로 매수하는 방식을 소개했습니다. 하지만 이는 한 변호사의 실무 경험에서 나온 표현이고, 판결 원문에는 이런 비율 기준이 없습니다. 지분 비율은 법원이 종합해서 보는 요소 가운데 하나입니다.
다. 경매 후 대금분할은 요건이 있습니다
민법 제269조 제2항은 현물로 분할할 수 없거나 분할로 가액이 현저히 줄어들 염려가 있을 때 법원이 경매를 명할 수 있다고 정합니다.
대법원 2009다40219, 40226 판결은 “현물로 분할할 수 없다”를 물리적으로 엄격하게 볼 게 아니라 현물분할이 곤란하거나 부적당한 경우도 포함한다고 했습니다. 다만 형제끼리 의견이 안 맞는다는 “주관적·추상적인 사정”만으로 함부로 대금분할을 명할 수는 없다고 했습니다.
그런데 실제로는 어떨까요? 앞의 칼럼에서 김재권 변호사는 원칙은 현물분할이지만 실제로는 경매분할판결이 일반적이라고 설명합니다. 땅 모양·입지·도로 접한 정도가 달라 공유자끼리 합의가 어렵다는 이유입니다.
5. 형제가 살고 있는 집이라면 경매는 더 신중해집니다
대법원 2020다260025 판결은 공동상속처럼 공유자 사이에 “긴밀한 유대관계”가 있고, 일부가 그 집에 거주·생활하는 사안을 다뤘습니다.
공유자 일부의 지분을 경매 등으로 취득한 사람이 경매분할을 주장한 사건이었습니다. 대법원은 이런 경우 기존 점유·사용관계를 해치지 않는 분할 방법을 “우선적으로 강구”해야 하고, 금전 조정이 어렵다는 이유로 경매분할을 명하는 데는 “매우 신중하여야 한다”고 했습니다.
형제 중 누가 그 집에 살고 있다면, 법원은 경매보다 현물분할이나 가격배상을 먼저 검토할 수 있다는 뜻입니다. 내 지분을 제3자에게 넘긴 뒤 그 매수인이 소송을 내도 경매분할이 쉽게 나오지 않을 수 있는데, 지분 매도와 소송 비용·기간은 2편에서 이어가겠습니다.