계약갱신청구권은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 통지해야 하고, 한 번 쓰면 2년이 더해지며, 임대인은 법에 정한 9가지 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다.
전월세 계약 만료가 다가오면 계약갱신청구권을 언제, 어떻게 써야 하는지부터 헷갈립니다. 통지 기한을 놓치면 어떻게 될까요? 몇 번이나 쓸 수 있고, 임대인이 거절할 수 있는 경우는 무엇일까요?
계약갱신청구권(법조문 용어는 “계약갱신요구권”)은 주택임대차보호법 제6조의3에 있습니다. 5% 인상률 상한은 같은 법 제7조제2항에 근거를 두는데, 이 계산법은 2편에서 다룹니다. 두 조항 모두 2020년 7월 31일 개정으로 도입됐습니다.
헷갈리기 쉬운 건 제6조의 “묵시적 갱신”과의 차이입니다. 묵시적 갱신은 정해진 기간 안에 갱신 거절 등의 통지가 없으면, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 결과입니다. 반면 계약갱신청구권은 임차인이 직접 행사하는 권리입니다. 찾기쉬운 생활법령정보도 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않고, 명확한 의사표시를 한 경우로 한정된다고 안내합니다.
목차
1. 계약갱신청구권 통지 기한, 언제부터 언제까지 해야 할까?
임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구해야 합니다. 이 기간 안에 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.
예를 들어 계약 만료일이 2027년 3월 31일이라면, 통지 가능 기간은 2026년 10월 1일부터 2027년 1월 31일까지입니다. 이 넉 달 사이에 임대인에게 갱신 의사를 밝혀야 합니다.
놓치기 쉬운 부분이 하나 있습니다. 통지 마감은 원래 “1개월 전까지”였는데, 2020년 6월 9일 개정으로 “2개월 전까지”로 늘어났습니다. 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약부터 이 기준이 적용되고, 그 전에 체결된 계약은 “6개월 전부터 1개월 전까지”입니다.
기간을 넘기면 어떻게 될까요? 법은 “기간 이내에” 요구한 경우에만 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 따라서 기간을 넘긴 요구는 이 조항의 보호를 받지 못합니다.
그러니 마지막 날에 맞추기보다 여유 있게 통지하는 게 좋습니다. 통지는 문자메시지나 내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 해두기 바랍니다. 나중에 언제 통지했는지를 증명해야 할 수도 있기 때문입니다.
2. 행사 횟수는 1회, 최장 4년의 근거
주택임대차보호법 제6조의3 제2항은 “임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다”고 정합니다. 기본 2년 계약에 갱신 1회 2년을 더해, 흔히 “2+2″라고 부르는 최장 4년 구조가 됩니다.
예를 들어 2024년 1월에 2년 계약을 맺었다면 기본 만료일은 2026년 1월입니다. 이때 갱신요구권을 행사하면 2028년 1월까지 거주할 수 있습니다.
같은 조 제3항은 갱신되는 임대차를 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있는데, 이게 바로 2편에서 다룰 5% 상한입니다.
2026년 9월 현재 이 “1회·2년” 규정은 바뀌지 않았고, 시행 예정인 개정도 없습니다.
3. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 법정 사유 9가지
제6조의3 제1항 단서는 아래 9가지 중 하나에 해당하는 경우에만 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있다고 정합니다.
가. 2기의 차임액에 이르는 연체
임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우입니다.
나. 거짓·부정한 방법으로 임차
거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우입니다.
다. 상당한 보상을 제공한 합의
서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우입니다.
라. 무단 전대
임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(재임대)한 경우입니다.
마. 고의·중과실 파손
임차인이 고의나 중대한 과실로 주택의 전부 또는 일부를 파손한 경우입니다.
바. 목적 달성 불가능한 멸실
주택의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우입니다.
사. 철거·재건축(세 경우로 한정)
임대인이 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우입니다. 다만 철거·재건축이면 다 되는 게 아니라, 아래 세 경우 중 하나여야 합니다.
1) 계약 체결 당시 공사시기·소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고, 그 계획에 따르는 경우
2) 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
3) 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
아. 임대인 또는 직계존속·직계비속의 실거주
임대인 본인이나 임대인의 직계존속·직계비속(부모·자녀 등)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우입니다.
자. 그 밖에 임차인 의무의 현저한 위반
임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나, 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우입니다.
‘아’ 항목은 임대인 본인뿐 아니라 부모·자녀 등의 실거주까지 포함한다는 점이 눈에 띄네요. 다만 이 사유로 거절해놓고, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임대인이 손해를 배상해야 합니다. 배상액 산정은 2편에서 다룹니다.
2편에서는 5% 인상률 계산법과 보증금·월세가 섞인 계약의 환산 방법, 전월세전환율 상한, 갱신 후 중도 해지까지 이어갑니다.