농지은행 매입 확대, 비사업용 토지 세제 예외, 전수조사 이후 실제 처리 방침까지 정리했다
1편에서는 처분명령·25% 이행강제금이 실제로 어떤 절차를 거쳐 부과되는지, 그리고 자경 예외 조건과 이행강제금 요율의 연혁을 살펴봤습니다. 이번 편에서는 “그래도 팔 사람이 없으면 어떻게 하나”, “세제 개편으로 세금 폭탄을 맞는 건 아닌가”, “전수조사에 걸리면 무조건 처분당하나” 같은 남은 궁금증을 다룹니다.
목차
1. 매수 의무 강화만으로 부족할까, 농지은행 매입·임대는 얼마나 늘어나나?
앞서 살펴본 한국농어촌공사의 매수 의무 강화(재량→의무, 2026년 6월 16일 개정)와 더불어, 정부는 농지은행의 매입·임대 규모 자체도 늘리기로 했습니다. 처분명령이 의무화돼 시장에 매물이 늘어날 수 있는 상황에서, 최종 매수자 역할을 하는 농지은행의 몸집도 함께 키우겠다는 취지입니다.
농지은행 매입·공급 규모 확대 계획
2027년 예산안 편성 기준, 단위: ha
| 구분 | 규모 |
|---|---|
| 2026년 매입·공급 | 5,230 |
| 2027년 매입·공급(예산안) | 6,800 |
임대 쪽 실적도 이미 나와 있습니다. 2026년 5월 18일부터 7월 31일까지 운영한 ‘농지 임대차 특별 정비기간’ 결과, 농지은행 임대수탁 농지 면적이 8,487ha로 전년 동기(4,590ha) 대비 84.9% 늘었습니다. 처분명령을 받은 뒤가 아니어도 미리 농지은행에 위탁해두는 소유자가 그만큼 늘었다는 뜻입니다.
이번 개정에는 상속 농지나 이농 농지를 한국농어촌공사 등에 위탁·임대할 수 있도록 하는 내용도 포함됐습니다. 직접 농사짓기 어려운 상속·이농 농지 소유자에게 처분 대신 위탁이라는 선택지를 넓혀준 셈입니다.
2. 비사업용 토지 세제 강화, 나도 해당될까?
2026년 세제 개편안에는 2028년부터 비사업용 토지 양도소득세 중과세율을 최고 65%로 올리고 장기보유특별공제도 배제하는 내용이 담겨 있습니다. 직접 경작하지 않는 농지를 가진 분이라면 걱정될 만한 대목입니다.
다만 직접 경작하지 않는다고 모두 이 세율을 적용받는 건 아닙니다. 현행 소득세법 시행령은 다음 네 가지 경우를 비사업용 토지에서 제외합니다.
가. 상속 개시일이나 이농일부터 3년이 지나지 않은 농지
상속받거나 이농한 지 얼마 안 된 농지는 일단 제외됩니다.
나. 질병·고령 등 부득이한 사유 발생 전 5년 이상 재촌·자경하고 그 이후에도 재촌하면서 농지법에 따라 임대한 농지
원래 오래 직접 농사짓다가 사정이 생겨 임대로 전환한 경우입니다. 재촌 요건도 계속 유지해야 합니다.
다. 직계존속이나 배우자가 8년 이상 재촌·자경한 농지를 상속·증여받은 경우
본인이 아니라 물려준 사람의 재촌·자경 기간이 기준입니다.
라. 농지은행에 8년 이상 임대위탁한 농지
8년이라는 기간 요건을 채워야 제외 대상이 됩니다.
이 네 조건 중 하나에 해당하면 2028년 이후에도 최고 65% 중과세율을 적용받지 않습니다. 본인 상황이 이 중 하나에 걸리는지부터 확인해보는 게 순서입니다.
3. 농지 전수조사, 얼마나 큰 규모로 진행됐나?
이번 논란의 배경이 된 전수조사도 짚어볼 필요가 있습니다. 정부는 이 조사를 헌정 사상 최초의 전국 단위 농지 전수조사라고 밝혔습니다.
기본조사는 2026년 5월 18일 착수했고, 심층조사는 8월 1일부터 시작됐습니다. 대상은 농지법 시행일인 1996년 1월 1일 이후 취득한 농지로, 약 136만ha·1,013만 필지에 달합니다. 7월 29일 기준 기본조사는 132만ha, 전체의 약 97%까지 완료됐습니다.
조사 방식은 두 단계입니다. 기본조사는 행정정보를 확인하는 방식이고, 심층조사는 현장 확인과 드론·항공사진·위성사진, 주민 문답조사를 병행합니다. 여기에 공무원 5,313명과 민간 조사원 2,964명이 투입됐습니다.
기본조사 결과 전체 대상의 27%가 위반 의심으로 분류됐고, 유형별로는 불법 임대차 21.1%, 무단 휴경 11.6%, 불법 전용 9% 순이었습니다. 정부는 이 조사가 단순히 위반 농지를 찾아 처분하려는 게 아니라, 전국 농지의 실제 소유·이용 상황을 파악해 현장과 맞지 않았던 제도·행정정보를 정비하고 이용되지 않는 농지를 다시 농업에 활용하도록 지원하려는 목적이라고 설명했습니다.
4. 위반이 확인돼도 곧바로 처분명령을 내리나?
그렇지 않습니다. 정부는 전수조사에서 위반이 확인되더라도 이를 곧바로 처분으로 연결하지 않겠다고 밝혔습니다. 투기 목적 취득 같은 중대한 위반은 엄정하게 조치하되, 그 외의 경우는 농업인 고령화와 농촌 인력 부족 사정을 고려해 농지가 계속 농업에 이용될 수 있도록 정상화 방안을 안내·지원하겠다는 방침입니다.
1편에서 다룬 1년 자진처분 기간, 처분명령, 3년 유예 같은 여러 단계와 이 방침을 함께 놓고 보면, 전수조사에서 위반으로 분류됐다는 사실 하나만으로 처분·강제금이 자동으로 따라오는 구조는 아닙니다.
5. 정리 — 보도와 정부 설명, 뭐가 다른가?
보도와 정부 설명이 갈리는 지점 비교
| 쟁점 | 보도의 강조점 | 정부(농식품부) 설명 |
|---|---|---|
| 25% 이행강제금 | 개정 농지법 시행과 함께 부각되며 새로 생긴 위협처럼 읽힐 소지 | 2021년 개정부터 시행 중인 규정, 2026년 개정은 처분명령을 지자체 의무로 바꾼 것이 핵심 |
| 처분 요건 | 직접 농사를 안(못) 지으면 처분명령·강제금 대상이 될 수 있다는 우려 | 질병·고령·상속·이농·3년 이상 소유 등 폭넓은 예외로 처분의무 자체가 발생하지 않는 경우가 많음 |
| 매수자 부족 | 처분명령을 받아도 팔 사람이 없다는 현장 어려움 | 농지은행 매수 의무를 재량에서 의무로 강화하고 매입 규모를 5,230ha에서 6,800ha로 확대 |
| 세제(2028년 중과) | 직접 농사 안 지으면 최고 65% 중과로 읽힐 소지 | 상속·이농 3년 이내, 5년 이상 재촌자경 후 임대, 8년 이상 재촌자경 상속·증여, 농지은행 8년 이상 위탁은 제외 |
두 입장이 완전히 대립하는 건 아닙니다. 보도는 “제도가 강화되는데 현실적으로 팔 곳이 없다”는 시장 문제에 초점을 맞췄고, 정부는 “제도 자체는 이미 폭넓은 예외를 인정하고 있고 25%가 새로 생긴 게 아니다”라는 사실관계를 바로잡는 데 초점을 맞췄습니다.
25% 요율의 신설 여부는 법 조문으로도 확인되는 사실이고, “팔 사람이 없다”는 문제 제기 역시 정부가 부인하지 않고 매수 의무 강화와 매입 확대로 대응하겠다고 밝힌 부분이라, 실질적으로는 서로 다른 지점을 짚고 있는 셈입니다.