2026년 양도소득세 개편, 「보유」보다 「거주」가 중요해진다(부동산 세제개편안 2편)

종부세는 지난 편에서 다뤘고, 이번엔 양도소득세 차례입니다

지난 편에서는 2026년 8월 3일 기획재정부가 확정한 2026년 세법개정안 중 종합부동산세 개편 내용을 정리했습니다. 이번 편에서는 같은 개편안에 담긴 양도소득세 부분을 다룹니다.

양도세 개편의 방향도 종부세와 같습니다. 보유기간보다 거주기간을 중시하고, 실거주자의 부담은 줄이되 다주택자·비거주자에 대한 혜택은 손보는 쪽입니다. 다만 다주택자 중과세율은 한시적으로 완화하는 쪽으로 방향을 틀어, 정책 일관성 논란도 함께 따라붙었습니다.

1. 양도소득세 장기보유특별공제, ‘보유’보다 ‘거주’가 중요해진다

가장 큰 변화는 장기보유특별공제(장특공제)의 계산 방식입니다. 지금까지는 보유기간에만 연 4% 공제율을 적용해왔는데, 앞으로는 거주기간이라는 별도 축이 새로 생기고 그 비중이 점점 커집니다. 이 전환도 한 번에 이뤄지지 않고 2027년부터 순차적으로 진행되는데, 1세대 1주택자와 다주택자는 시작 시점부터 다릅니다.

가. 2027년 – 1세대 1주택자부터 거주공제 신설

1세대 1주택자는 2027년에 거주기간 공제(연 4%)가 새로 생깁니다. 기존 보유기간 공제(연 4%)는 그대로 유지된 채 거주공제가 병행 적용되는 구조입니다. 다주택자(비조정지역)는 이보다 1년 늦은 2028년에야 거주공제가 생기고, 2027년까지는 기존 보유공제(연 2%)만 그대로 적용됩니다.

나. 2028년

1세대 1주택자는 보유기간에 대한 공제율이 연 4%에서 연 2%로 줄고, 거주기간 공제율은 연 4%에서 연 6%로 늘어납니다. 다주택자(비조정지역)는 이때 처음 거주공제(연 2%)가 생기면서 보유공제는 연 2%에서 연 1%로 줄어듭니다. 공제액 한도는 두 경우 모두 20억원입니다.

다. 2029년부터

보유기간에 대한 공제는 완전히 폐지됩니다. 1세대 1주택자는 거주기간 공제만 연 8%(10년 최대 80%), 다주택자(비조정지역)는 거주기간 공제만 연 2%(15년 최대 30%) 적용되고, 공제액 한도는 10억원으로 줄어듭니다.

즉 집을 오래 갖고만 있는 것보다 실제로 거주한 기간이 훨씬 중요해지는 구조로 바뀌는데, 그 전환이 1세대 1주택자부터 먼저(2027년), 다주택자는 한 해 늦게(2028년) 시작된다는 시차가 있습니다.

구분	현행	2027년	2028년	2029년부터
1세대1주택자 – 거주기간 공제율	(없음)	연 4%	연 6%	연 8%
1세대1주택자 – 보유기간 공제율	연 4%	연 4%(그대로)	연 2%	폐지
다주택자(비조정) – 거주기간 공제율	(없음)	(없음)	연 2%	연 2%(그대로)
다주택자(비조정) – 보유기간 공제율	연 2%	연 2%(그대로)	연 1%	폐지
공제액 한도	없음	없음	20억원	10억원

거주기간을 채우기 어려운 불가피한 사정도 감안했습니다. 취학, 근무, 질병, 부모 봉양 등의 사유로 실제 거주하지 못한 기간은 최대 3년까지 거주기간으로 인정해줍니다. 재개발·재건축 사업 기간도 절반 정도는 거주기간으로 쳐줍니다.

2. 다주택자 양도세 중과, 2027~2028년 한시적으로 낮아진다

조정대상지역 주택을 파는 다주택자에게는 기본세율(6~45%)에 중과 포인트가 추가로 붙는데, 이 포인트가 단계적으로 완화됐다가 다시 원래대로 돌아가는 구조입니다.

구분	현행	2027년	2028년	2029년~
2주택자	기본세율+20%p	기본세율+5%p	기본세율+10%p	기본세율+20%p(원복)
3주택 이상자	기본세율+30%p	기본세율+10%p	기본세율+15%p	기본세율+30%p(원복)

2027년에 우선 완화폭이 작게 적용되고, 2028년에 완화폭이 조금 더 커졌다가, 2029년부터는 완화 조치가 끝나고 현행 기준으로 되돌아갑니다.

주목할 부분은 소급 적용입니다. 이미 지난 5월 10일 이후 양도한 다주택자가 중과세율을 적용받았더라도, 이번에 완화된 세율을 소급해서 적용받을 수 있다고 합니다.

3. 장기거주자·고령자를 위한 별도 감면도 새로 생긴다

이번 개편에는 위의 장특공제·중과 완화와는 별개로, 실거주 기간이 긴 사람과 고령자를 위한 감면 제도도 새로 담겼습니다.

가. 10년 이상 거주한 1세대 1주택자 기본공제 확대

구분	현행	개정(2027.1.1 양도분부터)
양도세 기본공제(10년 이상 거주, 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택)	연 250만원	연 2,500만원

10배로 늘어나는 셈이고, 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.

나. 65세 이상 1세대 1주택자 한시적 양도세 감면

구분	현행	2027년	2028년
감면율(수도권→지방 이주, 5년 이상 거주 조건)	없음(제도 신설)	50%(5년 한도)	30%(3년 한도)

65세 이상 1세대 1주택자가 수도권에서 지방으로 이주하며 집을 처분하는 경우 적용되고, 감면액은 최대 5억원까지입니다.

4. 상생임대주택 특례, 올해 말 종료된다

임대료 인상률을 5% 이내로 유지하는 조건으로 비과세·공제 혜택을 주던 상생임대주택 특례는 2026년 말 종료됩니다. 전월세 상한제가 시행되면서 상생임대주택 제도의 실효성이 낮아졌다는 게 종료 이유로 언급됐습니다.

5. 5개월 만에 또 바뀐 양도세, 정책 일관성 논란

이번 양도세 중과 완화를 두고는 정책 일관성 논란이 따라붙었습니다. 정부는 지난 5월 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 종료했는데, 불과 3개월 만인 이번 8월 발표에서 다시 중과세율을 낮추는 쪽으로 방향을 바꿨기 때문입니다. 아주경제 보도에 따르면 이를 두고 부동산 정책의 예측 가능성에 대한 지적이 나오고 있습니다. 경향신문 보도 역시 양도세 중과를 2028년까지 다시 유예성으로 완화한 조치를 ‘정책 신뢰성 저하’ 논란으로 짚었습니다.

6. 이번 개편, 언제부터 적용되나

양도세 관련 시행 시기를 정리하면 다음과 같습니다. (종부세 시행 시기는 지난 편에서 다뤘습니다.)

구분	내용	시행 시점
장특공제 – 거주공제 신설	1세대1주택자부터 우선 적용	2027년(1세대1주택자), 2028년(다주택자)
장특공제 개편 1단계	보유 연2%/거주 연6%, 한도 20억원	2028년
장특공제 개편 2단계(최종)	보유폐지/거주 연8%, 한도 10억원	2029년부터
다주택자 양도세 중과 완화	단계적 완화 후 원상복귀	2027~2028년 완화, 2029년부터 복귀
10년 이상 거주 1주택자(양도가액 30억원 이하) 기본공제 확대	연250만원→연2,500만원	2027년 1월 1일 이후 양도분부터
고령(65세 이상) 1주택자 한시적 감면(수도권→지방 이주)	최대 50%, 5억원 한도	2027년 50%(5년한도) → 2028년 30%(3년한도)
상생임대주택 특례	종료	2026년 말

정부가 밝힌 개편의 최종 완성 시점은 2029년입니다. 종부세와 마찬가지로 양도세 개편도 즉시 전면 시행이 아니라 몇 해에 걸쳐 단계적으로 적용되는 구조입니다.

7. 누가 적용받나?

이번 양도세 개편의 적용 대상은 크게 세 갈래입니다.

1세대 1주택 실거주자는 장특공제 확대 혜택을 받습니다. 다주택자(2주택, 3주택 이상 보유자)는 한시적 중과 완화 대상입니다. 그리고 지난 5월 10일 이후 이미 주택을 양도한 다주택자도, 세율이 소급 적용되는 대상에 포함됩니다.

8. 전문가들은 어떻게 보나?

경향신문 보도가 인용한 전문가 코멘트를 보면, 김현동 배재대 교수는 초고가 주택 중심의 개편이라 집값 안정 효과에 의문이 있고, 정책이 또 바뀔 거란 기대 때문에 다주택자들이 오히려 주택 처분을 미룰 가능성을 지적했습니다. 유호림 강남대 교수는 일정 가격 이하 주택은 부담이 줄고 고가 주택만 부담이 느는 구조여서, 다주택자에게 “지금 집을 팔아야 한다”고 느낄 만큼 강한 신호를 주지는 못한다고 평가했습니다. 정준호 강원대 교수는 이를 두고 “누구도 만족시키기 힘든 애매한 세제”라고 평가했습니다.

이투데이는 부동산 세제 개편의 큰 틀에는 공감하지만 서울 집값이 실제로 잡힐지는 미지수라는 시각을 제목으로 전했습니다. 헤럴드경제는 “실거주 아니면 세금 폭탄” 구조가 한강벨트 등 지역의 전월세 시장 불안을 자극할 수 있다는 우려를 제기했습니다. 경향신문은 이번 개편에 재산세 등 보유세 전반에 대한 손질은 빠져 있고, ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상을 억제하는 효과가 있을지도 의문이라고 짚었습니다.