청약가점 계산법에 대해 다룹니다. 실전 계산 사례로 84점을 완성합니다
1편에서 무주택기간과 부양가족수 배점표, 각각의 산정 기준을 다뤘습니다. 2편에서는 나머지 한 항목인 통장 가입기간 산정 기준과 배우자 통장 합산 규정, 실제 사례로 계산한 84점, 그리고 가점제·추첨제가 적용되는 구조까지 이어서 다룹니다.
목차
1. 청약통장 가입기간은 최초 가입일부터, 배우자 통장은 합산됩니다
통장 가입기간은 입주자모집공고일 현재 신청자의 주택청약종합저축 가입기간을 기준으로 합니다. 통장 종류를 바꾸거나 예치 금액을 바꾸거나 가입자 명의를 변경해도, 최초 가입일부터 계속 셉니다.
가. 미성년자 가입기간은 5년까지만 인정
미성년자로 가입한 기간은 2023년 12월 31일 이전 기간은 최대 2년까지, 2024년 1월 1일 이후 기간과 합쳐 5년을 넘으면 5년만 인정합니다. 다만 이 5년 한도는 2024년 7월 1일 이후 입주자모집공고분부터 적용되고, 그 전에 공고한 단지는 종전 규정인 2년 한도를 따릅니다.
나. 배우자 통장 가입기간, 최대 3점 합산
입주자모집공고일 현재 배우자가 주택청약종합저축에 가입하고 있으면(특별공급 제외) 배우자 가입기간의 50%에 해당하는 기간을 가입기간 배점표에 대입해 나온 점수(최대 3점)를 본인 점수에 더할 수 있습니다. 합산해도 가입기간 항목의 상한은 17점을 넘지 않습니다. 이 규정은 2024년 3월 25일 이후 입주자모집공고를 하는 경우부터 적용됩니다.
배우자 통장 가입기간별 가산점
「주택공급에 관한 규칙」 별표 1 비고 2 기준 · 2024년 3월 25일 이후 입주자모집공고분부터 적용, 단위: 점
| 배우자 통장 가입기간 | 가산점 |
|---|---|
| 미가입 | 0 |
| 1년 미만 | 1 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 2 |
| 2년 이상 | 3 |
본인이 이미 15년 이상 가입해 17점 만점이라면 배우자 가산점은 더할 자리가 없습니다. 본인 점수가 14점 이하일 때만 최대 3점을 보탤 수 있습니다.
다. 점수가 같으면 가입기간이 긴 사람
가점제 점수가 동일하면 주택청약종합저축 가입기간이 긴 사람을 입주자로 선정합니다. 가입기간까지 같으면 추첨으로 정합니다. 가점제 주택에 떨어진 신청자는 별도 신청 없이 추첨제 주택의 추첨 대상자에 자동으로 포함됩니다.
2. 사례로 확인하는 청약가점 84점 계산
배점표 세 개를 실제 상황에 대입하면 점수가 어떻게 나오는지 감이 잡힙니다. 아래는 「주택공급에 관한 규칙」 별표 1 배점표를 그대로 적용한 가상 사례이며, 실제 신청 전에는 청약홈 계산기로 다시 확인하는 것이 안전합니다.
가점 계산 사례 5가지
「주택공급에 관한 규칙」 별표 1 배점표를 대입한 가상 사례, 합계 단위: 점
| 사례 | 무주택기간 | 부양가족 | 가입기간 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| A. 배우자+미혼자녀 2명, 무주택·통장 모두 15년 이상 | 32 | 20 | 17 | 69 |
| B. 자녀 2명 모두 결혼해 독립, 배우자만 남음 | 32 | 10 | 17 | 59 |
| C. 무주택 부모 2명 부양(세대주), 배우자+자녀 1명 | 32 | 25 | 17 | 74 |
| D. 무주택 12년, 배우자+자녀 1명, 통장 8년 6개월 | 26 | 15 | 10 | 51 |
| E. 무주택 10년, 배우자+자녀 2명, 본인통장 5년+배우자통장 3년 | 22 | 20 | 10 | 52 |
A와 B를 비교하면 자녀 두 명이 결혼해 독립한 것만으로 10점이 빠집니다. C처럼 무주택 부모를 부양가족으로 더하면 오히려 점수가 올라갑니다. E는 본인 통장 5년(7점)에 배우자 통장 3년의 50%인 1년 6개월치 점수(3점)를 더해 10점이 된 경우입니다.
만점 84점을 채우려면 무주택 15년 이상(32점), 부양가족 6명 이상(35점), 가입기간 15년 이상(17점)이 모두 맞아떨어져야 합니다. 부양가족 6명 이상이 필요한 만큼, 일반 가구에서 만점은 흔치 않습니다.
3. 가점제와 추첨제, 어떤 비율로 갈리나?
청약가점이 아무리 높아도 그 주택형이 가점제로 공급되지 않으면 점수는 의미가 없습니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제28조는 면적과 지역에 따라 가점제·추첨제 비율을 다르게 정합니다.
가. 전용 85㎡ 이하 민영주택
전용 85㎡ 이하 민영주택 가점제 적용 비율
「주택공급에 관한 규칙」 제28조제2항 기준, 단위: %
| 면적 | 지역 | 가점제 비율 |
|---|---|---|
| 60㎡ 이하 | 수도권 공공주택지구·투기과열지구·청약과열지역 | 40 |
| 60㎡ 이하 | 그 밖의 지역 | 40 이하(시장·군수·구청장 공고) |
| 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 | 수도권 공공주택지구·투기과열지구·청약과열지역 | 70 |
| 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 | 그 밖의 지역 | 40 이하(시장·군수·구청장 공고) |
제1순위에서 경쟁이 있을 때 이 비율만큼 가점제로 우선 뽑고, 나머지는 추첨합니다.
나. 전용 85㎡ 초과 민영주택
85㎡를 넘으면 원칙이 추첨으로 바뀝니다. 가점제는 아래 경우에만 우선 적용됩니다.
전용 85㎡ 초과 민영주택 가점제 적용 비율
「주택공급에 관한 규칙」 제28조제4항 기준, 단위: %
| 구분 | 가점제 비율 |
|---|---|
| 공공건설임대주택 | 100 |
| 수도권 공공주택지구 | 80 이하(시장·군수·구청장 공고) |
| 투기과열지구 | 80 |
| 청약과열지역 | 50 |
| 그 밖의 지역 | 가점제 없음(전부 추첨) |
다. 가점제에서 빠지는 사람, 추첨에서 우선되는 사람
1호 또는 1세대의 주택을 소유한 세대에 속한 사람, 과거 2년 이내에 가점제로 다른 주택에 당첨된 세대에 속한 사람은 가점제 대상에서 제외되고 추첨제로 넘어갑니다. 다만 “그 밖의 지역”에서는 1주택 세대도 가점제 대상에 포함됩니다.
반대로 투기과열지구·청약과열지역·수도권 및 광역시에서는 추첨 대상자가 물량보다 많으면 추첨 공급 물량의 75%를 무주택세대구성원에게 먼저 배정하고, 남은 물량을 무주택세대구성원과 1주택 세대에게, 그래도 남으면 1순위자 전체에게 배정합니다.
라. 규제지역은 어디, 언제 확인해야 하나?
「주택공급에 관한 규칙」은 조정대상지역 대신 청약과열지역이라는 용어를 씁니다. 청약과열지역은 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따라 지정되는 조정대상지역을 가리키므로, 정부 발표나 뉴스에서 말하는 조정대상지역과 같은 곳입니다.
투기과열지구·청약과열지역 지정 현황
국토교통부공고 제2026-883호·제2026-882호 기준, 2026년 7월 1일 지정
| 구분 | 지정 지역 |
|---|---|
| 서울 | 25개 구 전역 |
| 경기 (15곳) | 수원 장안·팔달·영통, 성남 수정·중원·분당, 안양 동안, 과천, 용인 수지·기흥, 광명, 하남, 의왕, 화성 동탄, 구리 |
이 중 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시는 2026년 7월 1일에 새로 지정됐고, 나머지는 그 전부터 지정돼 있던 지역입니다. 서울 전역과 경기 15곳이 투기과열지구이자 청약과열지역이라, 이 지역 청약에서는 가점이 당락을 크게 좌우합니다. 이 목록은 2026년 7월 1일 공고 기준이니, 실제 청약 시점에는 해당 단지의 입주자모집공고에서 규제지역 여부를 다시 확인해야 합니다.
4. 가점을 잘못 적으면 최대 1년간 청약이 막힙니다
가점을 실제보다 높게 적어 당첨되면 나중에 큰 불이익을 받을 수 있습니다. 부적격 당첨자가 소명기간에 자격을 소명하지 못하면 당첨이 취소되고, 사업주체는 7일 안에 명단을 주택청약업무수행기관에 통보합니다.
당첨 취소자는 당첨일부터 다음 기간 동안 다른 분양주택(분양전환공공임대주택 포함)에 당첨될 수 없습니다.
- 수도권: 1년
- 수도권 외 지역: 6개월(투기과열지구·청약과열지역은 1년)
다만 구제 규정도 있습니다. 같은 순위에서 경쟁이 없었다면 자격을 갖춘 신청자는 그대로 당첨자로 인정받고, 경쟁이 있었더라도 소명기간에 재산정한 점수가 당첨선 이상이면 당첨이 유지됩니다.
청약홈은 착오 신청에 따른 책임이 청약자 본인에게 있고 은행과 한국부동산원은 책임지지 않는다고 안내합니다. 계산기에 점수를 넉넉하게 입력하지 말고, 실제 서류로 확인되는 숫자만 넣어야 하는 이유입니다.
5. 청약홈 청약가점계산기로 직접 확인하기
지금까지 다룬 기준을 손으로 계산해봤다면, 마지막으로 청약홈 청약가점 계산기에서 검증할 차례입니다. 청약홈(applyhome.co.kr) 상단 메뉴에서 공고단지 청약연습 → 청약가점계산기로 들어가면 됩니다.
화면에는 무주택기간(최고 32점), 부양가족 수(최고 35점), 청약통장 가입기간(최고 17점)을 각각 입력하는 칸이 있고, 합계가 “n/84점”으로 바로 표시됩니다. 부양가족은 배우자·직계존속·직계비속으로 나눠 입력하고, 배우자 통장 가입기간도 별도 항목으로 선택합니다. 청약홈은 국토교통부 산하 한국부동산원이 운영합니다.
1편에서 정리한 무주택기간·부양가족 점수와 2편의 가입기간 점수를 더하면, 청약홈 계산기 없이도 본인 가점을 미리 가늠할 수 있습니다. 실제 신청 전에는 계산기 화면에서 한 번 더 맞춰보고, 애매한 항목은 서류로 확인한 뒤 입력하시기 바랍니다.