2026년 종합부동산세 개편, 「주택 수」보다 「주택가액」이 중요해진다(부동산 세제개편안 1편)

집값 안정이 아니라 ‘세제 정상화’가 목표라는 정부의 설명

2026년 8월 3일, 기획재정부가 세제발전심의위원회를 거쳐 2026년 세법개정안을 확정했습니다. 그중 부동산 관련 부분이 종합부동산세와 양도소득세 개편입니다. 이번 글에서는 먼저 종합부동산세 개편 내용만 정리해보겠습니다.

조만희 기획재정부 세제실장은 이번 개편의 목표를 “집값 안정이 아닌 세제 정상화”라고 설명했습니다. 그동안 보유 주택 수를 기준으로 짜여 있던 세제 체계를, 실거주 여부 중심으로 바꾸겠다는 취지입니다. 실거주 1주택자의 부담은 낮추고, 고가·비거주·다주택 보유자의 공제 혜택은 줄이는 방향입니다.

지난해 10월 15일 국토교통부 등 관계부처가 발표한 주택시장 안정화 대책과 비교해보면 성격이 다릅니다. 그때는 규제지역 확대, 대출 한도 축소 같은 수요 억제형 대책이었습니다. 이번 8월 발표는 대출이나 거래를 직접 규제하는 게 아니라 세금 부과 방식 자체를 손보는 세제 정상화형 개편이라는 점에서 결이 다릅니다.

1. 종합부동산세 과세 기준이 ‘주택 수’에서 ‘주택가액’으로 바뀐다

가장 큰 변화는 과세 기준 자체입니다. 지금까지는 1주택인지 다주택인지에 따라 세율과 공제를 다르게 적용해왔는데, 2028년부터는 보유 주택 수와 무관하게 주택가액을 기준으로 세율 체계가 단일화됩니다. 몇 채를 가졌는지보다 얼마짜리 집을 가졌는지가 과세의 기준이 되는 셈입니다. 다만 이 전환이 2028년에 한 번에 이뤄지는 건 아니고, 2027년을 전환기로 거쳐 2028년에 완성되는 2단계 구조입니다.

이 큰 틀 안에서 구체적으로 바뀌는 부분은 세 가지입니다.

가. 기본공제 금액 상향

지금은 실거주 여부와 무관하게 1주택자면 똑같이 공시가격 12억원을 공제받지만, 2027년부터는 실거주 여부에 따라 공제 기준이 크게 갈립니다.

구분	현행	2027년~
거주 1세대 1주택자	12억원	14억원(시가 약 20억원)
비거주 1주택자	12억원	9억원

거주 1세대 1주택자의 기본공제는 14억원으로 올라 시가 약 20억원을 넘는 주택부터 종부세를 내게 되고, 반대로 비거주 1주택자의 기본공제는 9억원으로 오히려 낮아집니다.

나. 공정시장가액비율 인상

과세표준을 계산할 때 적용하는 공정시장가액비율도 오릅니다. 비율이 오르면 같은 공시가격이라도 과세표준이 커져 세액이 늘어납니다.

구분	현행	2027년	2028년~
1세대 1주택자, 지방 1·2주택자	60%	70%	70%(유지)
3주택 이상 보유자, 조정대상지역 2주택 이상 보유자	60%	70%	80%

1세대 1주택자·지방 1·2주택자는 2027년에 오른 70%가 2028년에도 그대로 유지되고, 3주택 이상·조정대상지역 보유자만 2028년에 한 번 더 올라 80%가 됩니다.

다. 세액공제 한도 축소

고령자·장기보유자에게 적용되던 세액공제 구조는 유지하되 한도가 줄어듭니다.

구분	현행	2027년	2028년~
보유공제	5년~20%, 10년~40%, 15년~50%	5년~20%, 10년~40%, 15년~50%(그대로)	폐지
거주공제	없음	5년~10%, 10년~20%, 15년~25%(보유공제 절반, 중첩)	5년~20%, 10년~40%, 15년~50%(옛 보유공제 수준 승계)
금액 한도	없음	800만원	600만원

2027년에는 기존 보유공제가 그대로 유지되면서 그 절반 수준의 거주공제가 새로 얹어지는 중첩 구조이고, 2028년부터는 보유공제가 사라지고 거주공제만 남는데 이때 공제율은 옛 보유공제 수준으로 올라가는 대신 한도는 600만원으로 더 낮아집니다.

라. 2027년과 2028년, 실제로 뭐가 다른가?

정리하면 2027년은 기존 “주택 수 기준” 틀 안에서 공제·세율을 부분적으로 조정하는 단계이고, 2028년은 그 틀 자체를 “주택가액 기준” 단일 체계로 바꾸는 단계입니다.

항목	2027년(전환기)	2028년(완성)
세율 체계	주택 수 기준 이원 표(1·2주택 / 3주택이상) 유지, 고액·3주택이상 구간부터 선인상	주택 수 구분 폐지, 단일 세율표로 통합
공정시장가액비율	전 구간 70%	1세대 1주택·지방 1·2주택은 70% 유지, 3주택이상·조정대상지역은 80%
세액공제 구조	보유공제 유지 + 거주공제(절반 수준) 중첩, 한도 800만원	보유공제 폐지, 거주공제만(옛 보유공제 수준), 한도 600만원

그래서 개편 내용이 처음 반영되는 종부세 고지서는 2027년 귀속분(2027년 6월 1일 기준 소유 현황, 2027년 말 발송)부터이고, 세율 체계가 완전히 단일화된 형태로 고지서가 나오는 건 2028년 귀속분(2028년 말 발송)부터입니다.

2. ‘마용성’은 오히려 세 부담이 줄어든다 – 지역별 영향

이번 개편에서 눈에 띄는 대목은 서울 마포·용산·성동구(‘마용성’)의 실제 영향입니다. 경향신문 보도에 따르면 이 세 지역 주요 아파트 다수는 시가 32억 2천만원대, 과세표준 6억원 이하 구간에 몰려 있습니다. 이번 개편에서 이 구간은 오히려 세 부담이 줄어드는 ‘중산층’ 범주에 들어갑니다.

실질적인 증세는 그보다 훨씬 높은 구간에서 시작됩니다.

시가	세 부담 증가액
35억원	약 51만 4천원
40억원	약 156만 5천원
50억원	약 563만 8천원

대략 시가 35억원 이상부터 증세가 시작되고, 30억원대까지는 오히려 세 부담이 줄어드는 구조입니다. 개편 방향이 ‘실거주 보호’에 맞춰져 있다 보니 초고가 주택에만 증세 효과가 집중되고, 그 아래 구간은 완화 효과를 보는 셈입니다.

3. 종합부동산세 개편으로 세수는 얼마나 늘어나나?

아주경제 보도를 보면 정부는 이번 종부세 개편에 따른 세수 증가분(농어촌특별세 제외)을 다음과 같이 추산했습니다.

연도	세수 증가 전망
2027년	약 8천억원
2028년	약 1조 1천억원
2029년	약 3천억원

세 해를 합치면 총 2조 2천억원 규모입니다. 다만 이 수치는 3년에 걸친 누적 효과이고, 실제 개편 내용이 반영된 첫 종부세 고지서는 2027년 말에나 발송될 예정입니다. 세제 개편이 발표됐다고 당장 올해 세금이 달라지는 건 아니라는 뜻입니다.

양도소득세 개편은 다음 글에서 이어서 다뤄보겠습니다.