2026년 말 계약까지만 인정, 임대 끝나고 1년(최대 2029년 말) 안에 팔아야 거주요건 면제
상생임대로 세입자를 들인 집을 언제 팔지 따져 보는 분이 많을 겁니다. 직전 계약보다 임대료를 5% 이내로 올려 2년 이상 임대하면 양도세 거주요건 2년이 면제됩니다. 상생임대주택 특례는 2026년 12월 31일까지 맺은 계약까지만 인정되고, 2026년 10월 1일부터는 양도 기한도 생겼습니다. 원칙은 임대기간이 끝난 날부터 1년, 늦어도 2029년 12월 31일까지 팔아야 거주요건을 면제받습니다.
목차
1. 상생임대주택 특례 종료와 새로 생긴 양도 기한
재정경제부 보도자료에 따르면 2026년 9월 29일 국무회의에서 소득세법 시행령 개정안이 의결됐습니다. 개정령은 9월 30일 공포(대통령령 제36737호)돼 10월 1일부터 시행 중입니다.
상생임대 특례는 연장 없이 당초 적용기한에 맞춰 끝납니다. 보도자료는 이유로 “과세특례 요건 합리화”를 들었습니다. 소득세법 시행령 제155조의3제1항은 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 체결하도록 정하고 있습니다. 기준은 체결일이고, 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인돼야 합니다.
그럼 무엇이 새로 바뀌었을까요? 양도 기한입니다. 개정 전 조문에는 양도 기한이 없었습니다. 이제는 상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 팔아야 합니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝났다면 2027년 12월 31일까지입니다.
기한 안에 팔면 아래 세 규정의 거주요건(2년)을 따지지 않습니다.
1세대1주택 비과세: 취득 당시 조정대상지역 주택에 붙는 거주 2년(제154조제1항)
장기임대주택 보유자의 거주주택 특례: 거주주택의 거주 2년(제155조제20항제1호)
장기보유특별공제 표2(1세대1주택 우대): 표2 대상이 되기 위한 거주 2년(제159조의4)
같은 개정령으로 조정대상지역 일시적 2주택 처분기한도 3년에서 2년으로 줄었습니다. 이 내용은 일시적 2주택 비과세 3년→2년, 조건 3가지와 마지막 날 계산 글을 참고하기 바랍니다.
2. 내 임대기간 종료일이면 언제까지 팔아야 할까?
기준일은 상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝난 날입니다.
임대기간 종료일별 양도 기한
2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 제155조의3 기준
| 임대기간 종료일 | 적용 규칙 | 양도 기한 |
|---|---|---|
| 2024년 6월 30일(이미 종료)인 경우 | 2026년 말 이전 종료 | 2027년 12월 31일 |
| 2026년 12월 31일인 경우 | 2026년 말 이전 종료(경계) | 2027년 12월 31일 |
| 2027년 1월 1일인 경우 | 종료일부터 1년 | 2028년 1월 1일 |
| 2027년 12월 31일인 경우 | 종료일부터 1년 | 2028년 12월 31일 |
| 2028년 12월 31일인 경우 | 1년이 되는 날이 곧 상한 | 2029년 12월 31일 |
| 2029년 3월 31일인 경우 | 상한이 1년보다 빠름 | 2029년 12월 31일 |
2026년 12월 31일에 끝나든 하루 뒤에 끝나든 기한은 사실상 같습니다. 2026년 12월 31일에 마지막으로 계약해 2년을 임대하면 임대기간이 2028년 말 이후에 끝나, 2029년 12월 31일 상한에 걸립니다. 기한을 넘겨 팔면 거주요건 면제를 받지 못합니다.
그럼 “1년이 되는 날”은 정확히 언제일까요? 세법의 기간은 국세기본법 제4조에 따라 민법으로 셉니다. 민법 제157조는 첫날을 빼고 세므로, 1년 뒤 종료일과 같은 날짜가 마지막 날입니다. 표에서 2027년 1월 1일 종료가 2028년 1월 1일까지인 이유입니다. 국세청도 같은 시행령의 일시적 2주택 기간을 두고 서면-2018-부동산-3033 회신에서 첫날은 넣지 않는다고 답했습니다.
마지막 날에 바짝 맞추기보다 여유를 두고 파시기 바랍니다.
3. 상생임대주택 특례, 무엇을 언제 내야 하나?
특례는 신고해야 적용됩니다. 그럼 무엇을 내야 할까요? 양도소득세 과세표준 신고기한까지 「상생임대주택에 대한 특례적용신고서」를 납세지 관할 세무서장에게 냅니다(제155조의3제5항). 서식은 소득세법 시행규칙 별지에 있고, 계약서 두 가지를 붙입니다.
직전임대차계약서: 임대료 인상률을 비교하는 기준이 되는 바로 앞 계약
상생임대차계약서: 2026년 12월 31일까지 체결한 상생 계약
토지·건물 등기사항증명서는 세무서장이 행정정보 공동이용으로 직접 확인합니다.
조문이 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되는 경우로 한정하므로, 계약금 이체 내역 같은 증빙을 함께 보관하시기 바랍니다. 반면 주택임대차 신고(전월세 신고)는 조문상 요건 목록에 들어 있지 않습니다.
양도세 신고 기한은 1세대 1주택 양도세 신고 기한과 헷갈리는 사례, 매도 전 체크리스트 8가지 글을 참고하기 바랍니다.
직전 계약 1년 6개월·상생 계약 2년·임대료 5% 요건을 어떻게 판정하는지, 거주요건 면제로 양도세가 얼마나 달라지는지는 다음 글에서 다루겠습니다.